Immobilier wallon : les prix dans 1300 villes et villages

Carte et analyse

Albert Dehon (unsplash.com)

Au mieux, les statistiques immobilières résidentielles belges s’attachent aux entités communales. La plupart des observateurs jugent que “c’est déjà cela”. Cela représente, en effet, pour Bruxelles, 19 prix moyens et 262 pour la Région wallonne. Mais pour celui qui veut avoir une idée de la valeur d’un bien qu’il possède ou aimerait acheter, ces prix indicatifs sont souvent insuffisants. Notamment parce que la fusion des communes de 1977 est passée par là, réunissant sous un même toit communal des centres urbains et des villages ruraux. Tournai, qui est la plus grande commune de Belgique en superficie, réunit non moins de 30 anciennes communes. Namur, sixième commune en taille, en rassemble 25. Comment imaginer qu’il puisse n’y avoir qu’un seul prix moyen ?

La Libre Immo s’était fait la même réflexion sur le cas bruxellois. Celle-ci avait débouché sur la réalisation d’une carte interactive de prix moyens de… plus de 600 quartiers plutôt que de seulement 19 communes. Une carte réalisée en collaboration avec la commission du marché immobilier de la Société royale des géomètres-experts de Bruxelles (Ugeb).

Pour la Wallonie, ce sont les notaires qui ont partagé leur base de données. Objectif : donner un prix non pas aux 262 communes actuelles mais, tant que faire se peut, aux 1 431 communes d’avant 1977. Et ce, tant pour les maisons d’habitation que les appartements, assortis d’un prix médian et de leur évolution sur un an et sur cinq ans. Pari réussi puisque notre carte interactive wallonne propose les prix de près de 1300 villes et villages.

1 Enregistrement par codes postaux. Si les notaires savent très exactement dans quelle ancienne commune les biens dont ils passent l’acte d’achat sont situés, ils les localisent officiellement par deux “adresses”, en quelque sorte. D’une part, l’ancienne division cadastrale, d’autre part, l’adresse postale. “Dans nos bases de données, ce sont les codes postaux qui sont utilisés”, convient Renaud Grégoire, notaire à Wanze, porte-parole de Fednot, la Fédération royale du notariat belge. “Un jour, peut-être, ce système évoluera-t-il.” Pour l’heure, il faut s’en contenter.

2 Prix indiqués dans les compromis. Le notariat a l’énorme avantage de travailler sur les ventes trois à quatre mois avant qu’elles ne soient enregistrées au SPF Finances. De quoi coller au plus près de la réalité sur le terrain. Ce sont ces prix qui sont donnés dans la carte. “Nous nous basons sur les compromis de vente”, confirme Renaud Grégoire. “Tous les compromis ne sont pas signés chez un notaire. Ils peuvent l’être chez un agent immobilier, ou en direct entre vendeur et acquéreur. Mais tous se retrouvent à un moment chez un notaire. C’est quand celui-ci entame les formalités préliminaires à la vente qu’il encode la transaction dans notre système. Il peut donc y avoir un décalage d’un mois avec la signature du compromis, mais pas beaucoup plus.”

3 Prix médians 2019. Quant aux prix donnés, il ne s’agit non pas de moyennes, qui risquent d’être tirées vers le haut ou vers le bas pour peu qu’il y ait beaucoup de ventes à faible prix ou une vente d’une valeur extrêmement élevée (un château, par exemple), mais de médianes. Soit le prix au-dessus et en dessous duquel se situe la moitié des transactions. “Cela reste des prix indicatifs”, ajoute le notaire. “Ils ne peuvent en aucun cas servir à évaluer un bien dont on sait que le prix dépend de l’état, la taille, le potentiel, etc. Mais s’ils permettent de comparer telle localisation par rapport à telle autre, voire d’ouvrir des possibilités à des candidats acquéreurs qui déplaceraient leurs recherches vers telle entité moins chère, c’est déjà une information pertinente.” Et d’insister sur le fait qu’il s’agit de données du passé puisque portant sur 2019. “Mais elles sont moins passées que d’autres car nous travaillons sur les compromis”, sourit Renaud Grégoire.

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4 À condition qu’il y ait un nombre suffisant de transactions. Le notariat est très soucieux du fait que les médianes soient représentatives, mais aussi qu’il ne soit pas possible de déceler le prix d’une transaction particulière. Pour certaines entités, il n’y a donc pas de prix médians, par manque de transactions. “Il n’y a pas de nombre minimum de transactions fixé par codes postaux”, précise le porte-parole de Fednot. “Cela dépend de la taille de la localité et de la présence de transactions qui pourraient être “polluantes” en termes statistiques.” Il s’agit d’une analyse réalisée par les opérateurs de Fednot au cas par cas. Afin de ne pas décevoir les utilisateurs de la carte, pour les entités aux transactions insuffisantes, ils ont décidé de revenir au prix médian de la commune actuelle. C’est le cas pour une quinzaine d’entités comme Beloeil, Thuin ou Bouillon, par exemple. “Cela vaut pour les maisons d’habitation, mais surtout pour les appartements dans des communes rurales plus reculées”, ajoute Me Grégoire.

5 Ce que dit la carte au premier coup d’œil. La carte étant suffisamment détaillée on peut, très aisément, y repérer le pouvoir d’attraction de certaines villes (Bruxelles ou Luxembourg) mais aussi de certains axes autoroutiers (Mons-Liège ou Bruxelles-Arlon). “Cela montre combien, en immobilier, la mobilité est devenue essentielle”, soutient Renaud Grégoire. “Le Brabant wallon est, bien entendu, une province à part, visible en termes de valeurs sur la carte. Mais toutes les communes ne bénéficient pas de son attrait. Celles de l’est comme celles de l’ouest présentent des prix médians plus faibles.” Autre élément visible : le fait que généralement, les communes localisées au sud d’un centre urbain sont plus chères que celles situées au nord. “Ce n’est pas systématique”, conclut Me Grégoire, “mais cela se vérifie pour Charleroi (Loverval ou Montigny-le-Tilleul), Namur (Wépion, Jambes, Erpent) et Liège (Chaudfontaine, Beaufays). Et c’est, je dirais, historique. Du coup, les nouveaux habitants, plus jeunes, comme les biens neufs, se retrouvent davantage au nord. Qui répond également à des soucis de mobilité par rapport à Bruxelles.”

Notes

Le prix repris sur la carte est le prix médian des maisons et appartements pour 2019 en Wallonie.
Les données ont été récoltées auprès de Fednot, la Fédération royale du notariat belge.

Merci à Etienne Scholasse pour le coup de pouce.

Fednot

Crédit photo : Albert Dehon (unsplash.com)