Acheter et vendre à Bruxelles:
les prix de référence rue par rue

Comment calculer le prix de sa maison ou de son appartement ?

Pour calculer la valeur d'un bien, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, quelques règles de base s'imposent. Il faut en effet tenir compte de la superficie, de l'habitabilité des espaces, de l'état du bien, de sa localisation… La calculette est indispensable, mais aussi du bon sens et de l'analyse. Non sans garder à l'esprit que les valeurs données par mètre carré sont indicatives, permettant surtout de mesurer la différence entre les bonnes et les moins bonnes situations, voire entre deux quartiers contigus.

1. Type de bien. Ces valeurs ne concernent que les biens résidentiels et excluent, notamment, les biens commerciaux. Elles font référence à des biens qui ne sont pas neufs. Les géomètres n’ont traité ici que le marché secondaire, en se basant sur des biens “moyens”. C’est-à-dire dans un état d’entretien moyen (non rénovés mais habitables sans faire de gros travaux), d’une qualité de construction moyenne (ni marbre, ni parquet, châssis double vitrage mais anciens, salle de bains et cuisine vieillottes) et d’un confort moyen (moderne, sans luxe). La valeur des biens qui s’écartent de ces critères doit être adaptée, à la hausse ou à la baisse.

2. Surface. Tant pour les appartements que pour les maisons, il faut prendre en compte la surface totale, murs compris. Mais en pondérant celle de certains espaces, calculée par rapport à leur valeur de construction. Ainsi, dans le cas des maisons, les caves comptent pour environ 30 % du prix du mètre carré habitable, les greniers non aménagés généralement pour 25 %, les garages et pièces non habitables (chaufferies) hors sol pour 40 à 50 %. Pour les appartements, on considère qu’il est normal d’avoir une cave et donc qu’elle est intégrée dans le prix global. Par contre, les garages ou mansardes doivent être comptés à part. Quant aux terrasses et balcons, ils valent entre 25 et 30 % du prix du mètre carré du bien proprement dit.

3. Terrain. Pour les maisons, le prix au mètre carré comprend le terrain. Du moins s’il s’agit d’un petit terrain (aménagé en cour ou en jardin), comme cela se vérifie pour la grande majorité des maisons de Bruxelles. Dans le cas d’un grand terrain, sa valeur doit être ajoutée à celle de la villa qui y est posée. Dans certains coins huppés de la capitale (Prince d’Orange, à Uccle, par exemple), c’est le terrain qu’on achète, pas la maison, qui sera démolie afin de construire quelque chose de plus grand.

4. Taille du bien. Les petits biens se vendant proportionnellement plus cher au mètre carré que les grands, il faut tenir compte de la taille du bien. Les valeurs indiquées doivent être augmentées pour les biens très petits et diminuées pour les biens de grande taille, sauf exceptions (certains biens particuliers sont très recherchés).

5. Prix au mètre carré. Les valeurs données par les géomètres-experts immobiliers sont des moyennes indicatives. Chaque bien est particulier et seule une expertise permettra de donner une valeur qui tient compte de tous les facteurs. Mais cette étude générale, réalisée par leurs soins et présentée ici, donne une idée des valeurs d’un quartier par rapport à un autre. À noter que si les valeurs au mètre carré des maisons sont moins élevées que celles des appartements, c’est que les maisons sont plus grandes et qu’elles ont plus d’espaces pas tout à fait habitables (caves, greniers,…) et des pertes de surfaces (couloirs, escaliers, hall d’entrée…).

6. Voisinage. Dans un même secteur statistique, il peut y avoir des variations locales des valeurs. Les biens situés le long des grands axes avec un trafic important ont généralement une valeur inférieure (jusqu’à -20 %) à ceux situés dans les rues adjacentes plus calmes. La proximité d’un parc est, par contre, un facteur de plus-value (au moins +10 %).

L’immobilier est avant tout une question de localisation. Il y a de vieilles maisons quasiment inhabitables au Sablon qui valent des fortunes. Et les maisons plus banales de Woluwe-Saint-Lambert se payent souvent plus cher que les maisons de maître de Saint-Gilles ou de Schaerbeek.
Dans la majorité des tableaux statistiques se penchant sur la brique belge, la plus petite échelle est la commune, repérable via l’adresse du bien inscrite dans l’acte d’achat. Pour la plupart des 581 communes qui, depuis 1975, s’étendent sur plusieurs anciennes communes et sur cinq à dix fois plus de quartiers, ce maillage est toutefois largement insuffisant. Bruxelles ne fait pas exception. Au contraire.

Plus de 600 quartiers
À la demande de “La Libre Immo”, la Commission du Marché Immobilier de la Société Royale des Géomètres-Experts de Bruxelles (UGEB) s’est penchée sur le cas bruxellois. Avec une idée précise en tête : présenter des prix moyens réalistes, c’est-à-dire en s’attachant à des quartiers homogènes en matière d’offre, de parc, de revenus, etc.
Pour se faire, ils se sont basés sur les secteurs statistiques repris dans le Monitoring des Quartiers car ils constituent des unités statistiquement uniforme, notamment en matière d’habitat. De quoi aboutir à plus de 600 quartiers ! Sans tenir compte des six zones industrielles ou ferroviaires, des dix-huit espaces verts et des trois cimetières de la capitale (les zones grises sur la carte).

Pour ce qui est des valeurs immobilières proprement dites, l’usage en Belgique est d’évoquer des prix moyens par type de bien. Tout aussi rapidement toutefois, une valeur par mètre carré s’est imposée, tant pour les maisons que les appartements, plutôt que de donner des valeurs pour chaque type de bien, dans chaque quartier. “Notamment parce que tous les quartiers n’ont pas un parc aussi varié. Certains n’ont que des petites maisons, d’autres que des grandes, ou que des appartements”, indique Eric De Keghel, président de la Commission Marché immobilier au sein de l’UGEB, qui a supervisé ce travail avec sept de ses collègues.

Onze catégories de prix
Les prix au mètre carré qui sont donnés ne concernent que le marché dit secondaire (biens d’occasion), pas le neuf. “Dans un état d’entretien moyen”, ajoute Eric de De Keghel, “soit un état normal après une longue occupation, sans gros travaux nécessaires. Habitable, donc, mais non rénové, d’un confort moderne mais sans luxe.”
“Il s’agit de prix moyens”, ajoute l’expert, “basés sur des valeurs tirées des coefficients avec lesquels nous travaillons, de nos points de comparaison, ainsi que de nos connaissances pointues des quartiers.” Ils sont répartis en onze catégories s’échelonnant de 1 200 euros/m² à 3 000 euros/m² pour les appartements et de 1 150 à 2 600 euros/m² pour les maisons.

“L’intérêt de travailler ainsi est d’arriver à pouvoir comparer des biens à Anderlecht, Molenbeek-Saint-Jean ou Koekelberg avec des biens à Uccle, Watermael-Boitsfort ou les deux Woluwe”, précise Eric De Keghel. “Certaines valeurs peuvent se recouper. Dans les premières communes citées, le prix sera associé à une des meilleures localisations, dans les autres, à une des moins bonnes.”
Globalement, que montre la carte ? Que le nord-ouest de Bruxelles est moins cher que le sud-est. Et que les moins bonnes localisations se situent le long du Canal et du chemin de fer, à l’ouest du Pentagone et du côté de Haren. “Là où il y avait des industries”, résume Eric De Keghel. Jusque là, rien d’étonnant.

Du côté des surprises, l’expert pointe le fait que les 19 communes présentent un assez large panel de valeurs. “Exception faite de Woluwe-Saint-Lambert, Jette, Ganshoren, Berchem-Saint-Agathe et Koekelberg, qui se contentent de trois catégories de prix sur onze”, dit-il. “Certaines comme Anderlecht, Forest, Schaerbeek et Bruxelles-Ville couvrent sept, voire huit ou neuf catégories. Parfois sur d’assez petits territoires.” Et de pointer le cas du Pentagone, où les variations sur de petites distances (quelquefois 100 mètres) sont apparues de manière plus marquantes. “Du côté des squares du quartier européen ou de la Bourse, par exemple”, détaille-t-il.

Des valeurs à pondérer
La taille des secteurs statistiques est fort variable, passant du très petit, notamment à Schaerbeek ou encore à Molenbeek-Saint-Jean, au très grand, comme à Uccle. “Peut-être parce que la commune est très étendue, ce qui a permis l’installation de vastes quartiers uniformes au fil du temps”, se lance l’expert, qui confirme qu’elle réunit nombre de quartiers très bien cotés (Prince d’Orange, Fort-Jaco, Vivier d’Oies, Observatoire), même si Ixelles (Place Brugmann, Châtelain, Étangs) et Woluwe-Saint-Pierre (Étangs Meelaert, avenue de Tervueren, avenue de l’Horizon…) ne sont pas en reste.

“Mais attention,” conclut Eric De Keghel, “que les quartiers soient plus ou moins étendus, les prix peuvent varier, dans un même quartier, d’une rue à l’autre. Il suffit d’avoir vue sur un parc ou un square pour faire monter les prix. Et les faire descendre si le bien est situé le long d’une chaussée passante. C’est cela aussi le poids de la localisation.”